`“**花园”房地产开发项目可行性研究报告编制单位：****房地产开发有限公司编制时间：二OO五年二月十六日+++++1摘要“**花园”项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008平方米（约15亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。“**花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008平方米（约15亩），规划设计总建筑面积约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35％，容积率2，绿化率为35％。“**花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。2目录1、项目概况………………………………………………………………042、开发项目用地的现状调查及动迁安置………………………………043、市场分析和项目定位…………………………………………………054、规划发展建议…………………………………………………………225、资源供给………………………………………………………………246、项目开发组织机构、管理费用的研究………………………………247、开发建设计划…………………………………………………………258、项目资金来源及经济分析……………………………………………269、结论及建议……………………………………………………………273一、项目概况：1、项目名称：“**花园”开发建设单位：****房地产开发有限公司2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园·星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813平方米（约11亩），均属商业、居住用地，使用单位均为****房地产开发有限公司。42、拆迁调查：本项目土地使用权属****房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属**公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。三、市场分析和项目定位：一）、市场分析：1、2004年**市房地产市场供给现状分析：1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408万元，负增长率为28％。2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6个百分点，为83％。5